Оспаривание кадастровой стоимости земли

    Кадастровая стоимость участка земли выступает расчетной величиной, отражающей ценность соответствующей земли при существующем использовании участка. Кадастровая стоимость используется при начислении собственнику участка обязательного земельного налога, вычислении платы за аренду земли, выкупной стоимости участка при его покупке из государственной либо муниципальной собственности. Кроме того, кадастровая земельная стоимость может потребоваться и в иных случаях, регламентированных российским законодательством.

    В настоящее время достаточно распространена ситуация, когда кадастровая стоимость объектов недвижимости в несколько раз превышает их реальную рыночную стоимость. Причины такого несовпадения, как показала практика, состоят в следующем:

 

    - Основной причиной таких расхождений является невозможность при осуществлении массовой кадастровой оценки детально подойти к цене конкретного земельного участка.

 

    Специалист, проводящий оценку стоимости различных участков земли, как правило, из своего офиса,  ориентируется на общедоступную информацию о цене существующих на рынке соответствующего региона предложений из открытых источников, а не на действительную цену сделки. Следовательно, чем больше денег ваши соседи-землевладельцы просят за свои земельные участки, тем выше будет оценена кадастровая стоимость и вашей земли.

 

    - Может произойти неправильное отнесение участка земли к тому либо иному виду его разрешенного использования, а стоимостная разница между различными видами разрешенного использования земли может отличаться буквально в десятки раз. 

 

    - Возможны погрешности оценки из-за обобщения. Так, при вычислении кадастровой стоимости участков земли, как правило, применяется метод «общей» оценки, в результате которого нередко происходит игнорирование разных индивидуальных особенностей конкретного участка земли. Тем не менее, на рынке недвижимости различные индивидуальные характеристики участков зачастую весьма значительно влияют на их реальную рыночную стоимость. Такими индивидуальными факторами, понижающими реальную стоимость земли, к примеру, могут выступать сложная транспортная доступность участка, его гидрологические особенности, не совсем благоприятная правовая история, отсутствие необходимых коммуникаций и другие факторы.

 

    - Согласно отчету Счетной палаты, регионы повсеместно завышают кадастровую оценку земель, чтобы увеличить сборы земельного налога,  таким образом увеличивая поступления  в доход местного бюджета.

 

При оценке же земельных участков на продажу, они продаются значительно дешевле, чем они оценены в кадастре. Стоимость продажи земельных участков определялась в соответствии с отчетами оценщиков, однако при выборочной проверке выяснилось, что большая часть участков продана в 5 и более раз ниже их кадастровой оценки. 

 

 

    Выходом из сложившейся ситуации, предлагаемым российским законодательством является оспаривание кадастровой стоимости участка, занесенной в сведения государственного кадастра.

В соответствии с поправками, внесенными в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» для юридических лиц устанавливается обязательный досудебный порядок оспаривания (в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости). Физические лица, как и прежде, могут обращаться с соответствующими заявлениями непосредственно в суд. 

 

    Необходимо учесть, что Федеральным законом от 04.06.2014 № 143-ФЗ, вступившим в силу 06.08.2014, рассмотрение дел об оспаривании кадастровой стоимости отнесено к компетенции федеральных судов общей юрисдикции уровня субъекта РФ. 

 

    Согласно новой редакции ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, будут применены с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление. 

 

 

    Наши специалисты готовы включиться в работу по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости на любом этапе или оказать услуги по полному сопровождению процесса! Это позволит собственнику недвижимого имущества или иному заинтересованному лицу установить кадастровую стоимость в размере рыночной и, тем самым, снизить налоговую базу для исчисления налога на имущество.